8 советов эксперта, как зарабатывать на инвестициях в недвижимость Таиланда

9 мая 2018

В этом материале вас ждут примеры из жизни частного инвестора в Таиланде, откровенный рассказ о проблемах и опасностях, с которыми сталкиваются иностранцы, советы о том, куда вкладывать деньги, а куда не стоит. Опытом делится Роман Гусев, который сам прошел путь от рядового туриста до опытного инвестора в Таиланде.

Роман Гусев, директор компании «ТайИнвест»: Моя статья на Prian.ru «Как русские зарабатывают на недвижимости в Таиланде» вызвала большой отклик. Я получил много благодарностей от читателей и немало вопросов от тех, кто попал в тяжелую ситуацию. Со многими проблемами можно разобраться и постфактум, но, конечно, не со всеми… И в любом случае, лучше заранее подготовиться и не допускать ошибок. Надеюсь, мой опыт, который я описал в этом материале, поможет вам обойти скользкие места на тайском рынке и совершить обдуманные инвестиции в валюте.

Будьте особенно осторожны со «вторичкой»

Именно в этом сегменте рынка – самые широкие возможности для мошенничества. Начиная от продажи «нехорошей» квартиры, которая заложена в банке или имеет другие обременения, и заканчивая банальным обманом по поводу характеристик объекта.

Например, рядом с жилым комплексом есть большой бассейн, сад для прогулок, мини-аквапарк, одним словом, красота. Когда вы только собираетесь купить недвижимость, продавец уверяет, что вы – как собственник квартиры – сможете бесплатно пользоваться инфраструктурой. А после заключения сделки выясняется, что все окружение принадлежит соседнему комплексу. Соответственно, вам они доступны только за отдельную плату.

Если в душу запала именно вторичная квартира, не отказывайтесь, просто очень и очень внимательно ее проверяйте. Если вы не эксперт рынка, то сами с такой проверкой не справитесь. Обращайтесь в риэлторскую компанию или к такому индивидуальному специалисту, как я, и просите изучить объект, документы и условия договора.

Внимательно читайте договор с застройщиком

Первичный рынок прозрачнее вторичного. Здесь вы получаете информацию о проекте из первоисточника (т.е. от застройщика), смотрите документы, затем отправляетесь на объект и проверяете, соответствует ли комплекс и квартира описанию. Банальный обман, который встречается на «вторичке», здесь исключен.

Впрочем, и на «первичке» есть свои скользкие моменты. Неопытного инвестора могут втянуть в долгострой. Например, застройщик уже знает, что будет вынужден отложить стройку на год или два, чтобы получить необходимые разрешения. При этом ему невыгодно «замораживать» проект, он продолжает привлекать деньги инвесторов на ранних стадиях, создавая видимость ведущихся работ. На словах застройщик и риэлтор умалчивают об имеющихся задержках, а в договоре прописывают реальные даты ввода в эксплуатацию – так что нарушений закона здесь нет. Но ведь наши люди зачастую полагаются на слова и не читают внимательно договор.

В начале моего пути в качестве инвестора в Таиланде я сам на этом обжегся. Детально обговорил с застройщиком и риэлтором все условия, внес депозиты за несколько квартир и уехал в Россию. А когда мне прислали на подпись финальный договор, с удивлением обнаружил, что сроки сдачи комплекса в эксплуатацию перенесены на полтора года. Мой риэлтор ничем не помог, лишь начал вести длительную переписку, которая не смогла отстоять мои интересы. Естественно, от сделки я отказался. Причем, депозиты мне не вернули, потому что к этому моменту я уже должен был проводить первый контрактный платеж. Конечно, можно было судиться… Но это нервотрепка, расходы на юриста… Решил оставить все, как есть. Считаю, что теми деньгами, я заплатил за бесценный опыт.

Всегда требуйте подробный расчёт ожидаемой доходности

Когда мы оцениваем перспективность вложений в недвижимость за рубежом, то верить стоит только тому, что прописано в договоре. Все остальное тщательно проверяйте. Проговоренные или прописанные в рекламном буклете 5-10-15% годовых – просто цифры, пока вам подробно не объяснили, откуда они берутся и что именно включают.

Вот вам два примера.

В комплексе N квартиру в 36 кв. м на 6 этаже можно приобрести за 2 754 000 бат. По окончанию строительства (декабрь 2018 года) цифра вырастет до 4 500 000 бат (цены на алогичные объекты в районе). Капитализация вложенных средств за год составит: 4 500 000 — 2 754 000 = 1 746 000 бат или чуть более 63% годовых.

Жильё в комплексе продаётся с гарантированной доходностью 7% на 5 лет. Итак, посчитаем: 2 754 000 бат /100*7= 192 780 бат в год должны переводить на карту собственника, деньги с которой можно снимать в любой стране мира. Если разделить эту сумму на 12 месяцев, то получается 16 000 бат в месяц. Это стандартная сумма, которую застройщик вполне в состоянии выплатить, да ещё и сам сможет заработать. Ведь средние арендные ставки в районе составляют 15 000 бат в месяц, а в горячий сезон – 20 000-25 000 бат.

И есть комплекс Z. Аналогичная квартира в 36 квадратов здесь стоит уже 5 500 000 бат, но обещают гарантированную доходность в 10% и на 10 лет, включая сроки строительства. Плюс, застройщик оставляет за собой право выкупить квартиру по той же цене, что и продал. Казалось бы, заманчиво.

Посчитаем: 10% годовых – это 550 000 бат в год или 45 800 бат в месяц. Эту сумму должны выплатить чистыми деньгами. А аренда самой дорогой квартиры в высокий сезон в этом районе, как мы уже упомянули, 20 000-25 000 бат, весь остальной год около 15 000 бат в зависимости от длительности аренды. И ещё вычтите из этого затраты на обслуживание квартиры и поиск арендаторов. Вопрос, откуда же застройщик берёт деньги для выплат?

А он просто искусственно завышает цену, за счёт чего уже сегодня получает баснословную прибыль с продажи. И в течение 10 лет будет просто возвращать вам ваши же деньги. А с учётом роста цен на жильё, вы получите только 50% от стоимости вашей квартиры.

Работайте через риэлтора

Многие думают, что выгоднее напрямую обращаться к застройщику, ведь не придется платить риэлтору за посредничество. В Таиланде это не так. Здесь услуги риэлторов для покупателей бесплатны, т.к. с ними расплачиваются застройщики. Более того, многие девелоперы заключают со своими постоянными партнерами – риэлторами договоры, которые позволяют нам продавать квартиры со скидками или давать еще какие-то бонусы (например, телевизор в подарок). Если вы придете к застройщику «с улицы», никаких особых условий вы не получите.

Некоторые покупатели хотят схитрить. Вот недавно был случай. Общались со мной неделю, я подробно объяснял плюсы и минусы каждого комплекса, рассказывал о действующих скидках и акциях, описывал процедуру сделки… Они выбрали объект и пошли к застройщику «за моей спиной». Потом конечно вернулись, потому что там им предложили цену выше. Было неудобно, но я все-таки добился для них той скидки, что обещал – скорее, из принципа, чтобы доказать, что я не обманываю.

Специалист, который хорошо знает рынок, поможет вам разобраться во всем многообразии предложений от застройщиков, расскажет, у кого из них были «грешки» (например, задержки объектов), определит адекватность цены квартиры, выбьет для вас скидку и рассчитает чистую доходность от сдачи в аренду. Словом, поможет совершить обдуманные инвестиции в недвижимость. По крайней мере, так должно быть, но на практике риэлторы бывают разные. Поэтому мой следующий совет…

Проверяйте вашего риэлтора

Прежде чем начать работать с риэлтором, его надо найти. Недвижимость в Таиланде продают самые разные специалисты. И далеко не все из них порядочные. Для некоторых единственная цель – продать объект под любым предлогом. Конечно, с ходу определить, кто добросовестный, а кто нет, сложно. На лбу такое не написано.

Если вы замечаете, что специалист отвечает на вопросы шаблонно, предлагает один и тот же вариант вне зависимости от изменения набора ваших требований, уклоняется от разговоров о недостатках комплекса, не готов на бумаге рассчитать ожидаемую доходность конкретного объекта, советую отказаться от его услуг.

Не поддавайтесь на манипуляции, давление на жалость, уговоры… И главное, прежде чем выбрать своего помощника, проверьте все, что он вам говорит. Например, риэлтор вас уверяет, что на этой квартире вы заработаете 35 000 бат в месяц. Не поленитесь, зайдите в интернет и посмотрите, за сколько сдаются аналогичные апартаменты в этом районе. Может оказаться, что вдвое дешевле.

Сохраняйте трезвую голову – не спешите

Самая распространенная психологическая ловушка, в которую попадают многие иностранцы в Таиланде – соглашаются на сделку, пребывая в состоянии эйфории.

Вы приехали в прекрасную экзотическую страну, кругом потрясающие комплексы-резорты, окруженные пальмами, со множеством бассейнов, спортивных залов – красота! У людей буквально «сносит голову». И тут появляется человек, который склоняет вас к быстрой покупке, потому что «этот великолепный вариант вот-вот уйдет»…

Например, был случай, звонит мне одна бабушка и рассказывает, что решила купить недвижимость у моря. Я сразу спрашиваю, а есть ли деньги? Она отвечает, что собирается продавать дачу. Сейчас договор подпишет, первый взнос сделает, а потом деньгами от дачи полностью расплатится. Я ей сразу риски объяснил. А если не успеет получить деньги до внесения следующего платежа? Тогда придётся продавать дачу за бесценок или расторгать контракт. В последнем случае уже внесённые деньги никто не вернёт. Бабушка о таких вещах не подумала, а как только всё это проговорили, она разумно решила повременить с покупкой и очень благодарила, что я не воспользовался её незнанием.

Мой совет: всегда решайте вопрос с покупкой через пару недель после возвращения домой. Внимательно почитайте документы, проверьте рассказы риэлторов, в конце концов, сами для себя решите, нужно вам это или нет. Приобрести недвижимость в Таиланде вы всегда успеете. Если даже приглянувшееся жильё купят, то рядом построят другой комплекс, ещё лучше.

* Суперпредложение от «ТайИнвест» всем читателям этой статьи!

При обращении в компанию назовите купон «PrianTai» и получите дополнительную скидку на покупку квартиры до 150 000 руб. от стоимости квартиры у застройщика.

Количество купонов ограничено!