8 советов эксперта, как зарабатывать на инвестициях в недвижимость Таиланда

В этом материале вас ждут примеры из жизни частного инвестора в Таиланде, откровенный рассказ о проблемах и опасностях, с которыми сталкиваются иностранцы, советы о том, куда вкладывать деньги, а куда не стоит. Опытом делится Роман Гусев, который сам прошел путь от рядового туриста до опытного инвестора в Таиланде.

Роман Гусев, директор компании «ТайИнвест»: Моя статья на Prian.ru «Как русские зарабатывают на недвижимости в Таиланде» вызвала большой отклик. Я получил много благодарностей от читателей и немало вопросов от тех, кто попал в тяжелую ситуацию. Со многими проблемами можно разобраться и постфактум, но, конечно, не со всеми… И в любом случае, лучше заранее подготовиться и не допускать ошибок. Надеюсь, мой опыт, который я описал в этом материале, поможет вам обойти скользкие места на тайском рынке и совершить обдуманные инвестиции в валюте.

  1. Будьте особенно осторожны со «вторичкой»

Именно в этом сегменте рынка – самые широкие возможности для мошенничества. Начиная от продажи «нехорошей» квартиры, которая заложена в банке или имеет другие обременения, и заканчивая банальным обманом по поводу характеристик объекта.

Например, рядом с жилым комплексом есть большой бассейн, сад для прогулок, мини-аквапарк, одним словом, красота. Когда вы только собираетесь купить недвижимость, продавец уверяет, что вы – как собственник квартиры  –  сможете бесплатно пользоваться инфраструктурой. А после заключения сделки выясняется, что все окружение принадлежит соседнему комплексу. Соответственно, вам они доступны только за отдельную плату.

Если в душу запала именно вторичная квартира, не отказывайтесь, просто очень и очень внимательно ее проверяйте. Если вы не эксперт рынка, то сами с такой проверкой не справитесь. Обращайтесь в риэлторскую компанию или к такому индивидуальному специалисту, как я, и просите изучить объект, документы и условия договора.

  1. Внимательно читайте договор с застройщиком

Первичный рынок прозрачнее вторичного. Здесь вы получаете информацию о проекте из первоисточника (т.е. от застройщика), смотрите документы, затем отправляетесь на объект и проверяете, соответствует ли комплекс и квартира описанию. Банальный обман, который встречается на «вторичке», здесь исключен.

Впрочем, и на «первичке» есть свои скользкие моменты. Неопытного инвестора могут втянуть в долгострой. Например, застройщик уже знает, что будет вынужден отложить стройку на год или два, чтобы получить необходимые разрешения. При этом ему невыгодно «замораживать» проект, он продолжает привлекать деньги инвесторов на ранних стадиях, создавая видимость ведущихся работ. На словах застройщик и риэлтор умалчивают об имеющихся задержках, а в договоре прописывают реальные даты ввода в эксплуатацию – так что нарушений закона здесь нет. Но ведь наши люди зачастую полагаются на слова и не читают внимательно договор.

В начале моего пути в качестве инвестора в Таиланде я сам на этом обжегся. Детально обговорил с застройщиком и риэлтором все условия, внес депозиты за несколько квартир и уехал в Россию. А когда мне прислали на подпись финальный договор, с удивлением обнаружил, что сроки сдачи комплекса в эксплуатацию перенесены на полтора года. Мой риэлтор ничем не помог, лишь начал вести длительную переписку, которая не смогла отстоять мои интересы. Естественно, от сделки я отказался. Причем, депозиты мне не вернули, потому что к этому моменту я уже должен был проводить первый контрактный платеж. Конечно, можно было судиться… Но это нервотрепка, расходы на юриста… Решил оставить все, как есть. Считаю, что теми деньгами, я заплатил за бесценный опыт.

  1. Всегда требуйте подробный расчёт ожидаемой доходности

Когда мы оцениваем перспективность вложений в недвижимость за рубежом, то верить стоит только тому, что прописано в договоре. Все остальное тщательно проверяйте. Проговоренные или прописанные в рекламном буклете 5-10-15% годовых – просто цифры, пока вам подробно не объяснили, откуда они берутся и что именно включают.

Вот вам два примера.

В комплексе N квартиру в 36 кв. м на 6 этаже можно приобрести за 2 754 000 бат. По окончанию строительства (декабрь 2018 года) цифра вырастет до  4 500 000 бат (цены на алогичные объекты в районе). Капитализация вложенных средств за год составит: 4 500 000 — 2 754 000 = 1 746 000 бат или чуть более  63% годовых.

Жильё в комплексе продаётся с гарантированной доходностью 7% на 5 лет. Итак, посчитаем: 2 754 000 бат /100*7= 192 780 бат в год должны переводить на карту собственника, деньги с которой можно снимать  в любой стране мира.  Если разделить эту сумму на 12 месяцев, то получается 16 000 бат в месяц. Это стандартная сумма, которую застройщик вполне в состоянии выплатить, да ещё и сам сможет заработать. Ведь средние арендные ставки в районе составляют 15 000 бат в месяц, а в горячий сезон – 20 000-25 000 бат.

И есть комплекс Z. Аналогичная квартира в 36 квадратов здесь стоит уже 5 500 000 бат, но обещают гарантированную доходность в 10% и на 10 лет, включая сроки строительства. Плюс, застройщик оставляет за собой право выкупить квартиру по той же цене, что и продал. Казалось бы, заманчиво.

Посчитаем: 10% годовых – это 550 000 бат в год или  45 800 бат в месяц. Эту сумму должны выплатить чистыми деньгами. А аренда самой дорогой квартиры в высокий сезон в этом районе, как мы уже упомянули, 20 000-25 000 бат, весь остальной год около 15 000 бат в зависимости от длительности аренды. И ещё вычтите из этого затраты на обслуживание квартиры и поиск арендаторов. Вопрос, откуда же застройщик берёт деньги для выплат?

А он просто искусственно завышает цену, за счёт чего уже сегодня получает баснословную прибыль с продажи. И в течение 10 лет будет просто возвращать вам ваши же деньги. А с учётом роста цен на жильё, вы получите  только 50% от стоимости вашей квартиры.

  1. Работайте через риэлтора

Многие думают, что выгоднее напрямую обращаться к застройщику, ведь не придется платить риэлтору за посредничество. В Таиланде это не так. Здесь услуги риэлторов для покупателей бесплатны, т.к. с ними расплачиваются застройщики. Более того, многие девелоперы заключают со своими постоянными партнерами – риэлторами договоры, которые позволяют нам продавать квартиры со скидками или давать еще какие-то бонусы (например, телевизор в подарок). Если вы придете к застройщику «с улицы», никаких особых условий вы не получите.

Некоторые покупатели хотят схитрить. Вот недавно был случай. Общались со мной неделю, я подробно объяснял плюсы и минусы каждого комплекса, рассказывал о действующих скидках и акциях, описывал процедуру сделки… Они выбрали объект и пошли к застройщику «за моей спиной». Потом конечно вернулись, потому что там им предложили цену выше. Было неудобно, но я все-таки добился для них той скидки, что обещал – скорее, из принципа, чтобы доказать, что я не обманываю.

Специалист, который хорошо знает рынок, поможет вам разобраться во всем многообразии предложений от застройщиков, расскажет, у кого из них были «грешки» (например, задержки объектов), определит адекватность цены квартиры, выбьет для вас скидку и рассчитает чистую доходность от сдачи в аренду. Словом, поможет совершить обдуманные инвестиции в недвижимость. По крайней мере, так должно быть, но на практике риэлторы бывают разные. Поэтому мой следующий совет…

  1. Проверяйте вашего риэлтора

Прежде чем начать работать с риэлтором, его надо найти. Недвижимость в Таиланде продают самые разные специалисты. И далеко не все из них порядочные. Для некоторых единственная цель – продать объект под любым предлогом. Конечно, с ходу определить, кто добросовестный, а кто нет, сложно. На лбу такое не написано.

Если вы замечаете, что специалист отвечает на вопросы шаблонно, предлагает один и тот же вариант вне зависимости от изменения набора ваших требований, уклоняется от разговоров о недостатках комплекса, не готов на бумаге рассчитать ожидаемую доходность конкретного объекта, советую отказаться от его услуг.

Не поддавайтесь на манипуляции, давление на жалость, уговоры… И главное, прежде чем выбрать своего помощника, проверьте все, что он вам говорит. Например, риэлтор вас уверяет, что на этой квартире вы заработаете 35 000 бат в месяц. Не поленитесь, зайдите в интернет и посмотрите, за сколько сдаются аналогичные апартаменты в этом районе. Может оказаться, что вдвое дешевле.

  1. Сохраняйте трезвую голову – не спешите

Самая распространенная психологическая ловушка, в которую попадают многие иностранцы в Таиланде – соглашаются на сделку, пребывая в состоянии эйфории.

Вы приехали в прекрасную экзотическую страну, кругом потрясающие комплексы-резорты, окруженные пальмами, со множеством бассейнов, спортивных залов – красота! У людей буквально «сносит голову». И тут появляется человек, который склоняет вас к быстрой покупке, потому что «этот великолепный вариант вот-вот уйдет»…

Например, был случай, звонит мне одна бабушка и рассказывает, что решила купить недвижимость у моря. Я сразу спрашиваю, а есть ли деньги? Она отвечает, что собирается продавать дачу. Сейчас договор подпишет, первый взнос сделает, а потом деньгами от дачи полностью расплатится. Я ей сразу риски объяснил. А если не успеет получить деньги до внесения следующего платежа? Тогда придётся продавать дачу за бесценок или расторгать контракт. В последнем случае уже внесённые деньги никто не вернёт. Бабушка о таких вещах не подумала, а как только всё это проговорили, она разумно решила повременить с покупкой и очень благодарила, что я не воспользовался её незнанием.

Мой совет: всегда решайте вопрос с покупкой через пару недель после возвращения домой. Внимательно почитайте документы, проверьте рассказы риэлторов, в конце концов, сами для себя решите, нужно вам это или нет. Приобрести недвижимость в Таиланде вы всегда успеете. Если даже приглянувшееся жильё купят, то рядом построят другой комплекс, ещё лучше.

* Суперпредложение от «ТайИнвест» всем читателям этой статьи!

При обращении в компанию назовите купон «PrianTai» и получите дополнительную скидку на покупку квартиры до 150 000 руб. от стоимости квартиры у застройщика.

Количество купонов ограничено!

Другие статьи по теме

Личный опыт как не ...

И так, в предыдущей статье . Мы рассматривали вопросы, как обойти все...

Личный опыт: как не ...

Меня зовут Роман Гусев, я сам был обычным туристом, который влюбился в...

Недвижимость за рубежом на ...

Кому из нас не хотелось бы иметь собственный дом у моря? Мягкий...

Вклады в валюте для ...

Если у человека появились солидные накопления, он начинает раздумывать о том, куда...

Процедура приобретения недвижимости в ...

Все больше иностранных граждан, в том числе и россиян, задумываются о приобретении...

Инвестиции в недвижимость Таиланда

Если у человека скопилась какая-то сумма денег, он начинает задумываться о том,...

Гарантированный доход от вкладов

Российская экономика никогда не радовала нас стабильностью. Впрочем, россияне давно привыкли к...

Сказка с гарантией дохода

Таиланд уже давно стал для россиян излюбленным местом отдыха. Несмотря на достаточно...

Россияне возвращаются в Таиланд: ...

Если раньше популярной была поговорка «Увидеть Париж – и умереть!», то теперь...

Как дешево купить квартиру ...

Зря говорят, что кризис – это тяжелое время, когда неясно, как жить...

Варианты оформления дома для ...

Таиланд все более и более привлекает российских граждан, и уже не только...

Куда выгодней инвестировать рубли
Куда выгодней инвестировать рубли? ...

Российская экономика никогда не отличалась стабильностью, это знает любой наш соотечественник. Кризисы...

Кейсы для инвестиции в ...

Очень часто, применяя понятие «инвестировать», многие люди не совсем понимают значение этого...

Зачем нужны иностранные инвестиции ...

Бывает и так, что задуманный кем-то грандиозный проект, сулящий в будущем просто...

Значение иностранных инвестиций
Значение иностранных инвестиций. В ...

Трудно переоценить значение иностранных инвестиций для экономики любой страны. Это и создание...

Квартиры в Паттайя
Интересует выгодное вложение? Квартиры ...

Кто хоть раз побывал в Таиланде, тот всегда стремиться окунуться в этот...

Инвестируем в виллу на Паттайя
Коммерческая недвижимость Таиланда. Особенности ...

Теплая и красивая «Страна Улыбок», а иначе – Таиланд, стала за последние...

Дешевая недвижимость Тайланда
Недвижимость Таиланда, как объект ...

НедвижимостьТаиланда, как объект инвестиций, вызывает интерес несколько последних лет не только у...

Недвижимость в Тайланде в рублях
Вкладывать деньги в недвижимость ...

Очень часто приходится слышать, что вкладывать деньги в недвижимость в Таиланде в...

Купить студию в Таиланде
Купить студию в Таиланде, ...

Если вы задумали выгодно вложить свои деньги в недвижимость Таиланда, вам, прежде...

Куда инвестировать деньги, чтобы ...

Многих россиян в последнее время волнует вопрос, куда инвестировать деньги, что бы...

Квартиры в Тайланде цены в рублях
Квартиры в Тайланде цены ...

Одним из самых выгодных направлений в инвестировании в недвижимость на данный момент...

Агентство недвижимости в Паттайе
Агентство недвижимости в Паттайе

За последние несколько лет популярность курортов Таиланда выросла в несколько раз. С...

Таиланд - лучшее место в Европе для получения дохода от аренды
Таиланд — лучшее место ...

Если вы задумали стать инвестором и вложить свои деньги в недвижимость за...

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде
Процедура приобретения недвижимости в ...

Есть несколько ключевых моментов, которые стоит учитывать при покупке недвижимости в Таиланде....

Покупаем квартиру на Пхукете для инвестиций
Покупаем квартиру на Пхукете ...

Вкладывая свои деньги в покупку зарубежной недвижимости, многие россияне переживают, смогут ли...

Налоговые платежи при купле-продаже недвижимости в Тайланде
Налоговые платежи при купле-продаже ...

Многие россияне в последнее время вкладывают свои деньги в недвижимость за рубежом....

Время инвестиций
Время инвестиций

Бурное развитие экономики Таиланда привело к тому, что спрос на недвижимость, особенно...

Обоснование инвестиций в строительство
Обоснование инвестиций в строительство

Как часто, осознав, что на их счетах скопилась немного свободных денег, наших...

Квартира в Тайланде «ПО ЦЕНЕ НИЖЕ РЫНОЧНОЙ»!
Квартира в Тайланде «ПО ...

Здравствуйте дорогие друзья! Меня зовут Гусев Роман, как вы уже знаете, я...

Вкладывать ли в недвижимость
Вкладывать ли в недвижимость

Как только человек становится обладателем достаточно крупной суммы, немедленно возникает вопрос —...

Можно ли купить недвижимость в Тайланде
Можно ли купить недвижимость ...

Итак, вы решили стать счастливым обладателем недвижимости за границей. Конечно, домик в...

Строительная активность на Пхукете восстанавливается
Строительная активность на Пхукете ...

Как известно, таиландский остров Пхукет серьезно пострадал от грандиозного шторма буквально несколько...

Зачем инвестировать в Паттайю
Зачем инвестировать в Паттайю

Многие иностранцы, в том числе и наши соотечественники, задумываются в последнее время...

В Таиланде растет спрос на недвижимость
В Таиланде растет спрос ...

Таиланд, еще пятнадцать лет, назад бывший экзотическим курортом, в настоящее время переживает...

Mai Khao Beach Condotel: ...

Mai Khao Beach Condotel - единственный на Пхукете проект коммерческого назначения, который...

Поживите в апартаментах выбранного ...

В этой статье я хочу рассказать о том, как Вы можете воспользоваться...

Берем в управление купленную ...

Берем в управление купленную вами недвижимость с ежемесячной выплатой [contact-form-7 id="7203" title="Header-home"]

Бюджетные инвестиции в строительство Тайланда
Бюджетные инвестиции в строительство ...

В последнее время россияне предпочитают вкладывать свои деньги в недвижимость. И если...

Как купить недвижимость в Тайланде гражданину России
Как купить недвижимость в ...

Таиланд, как курортная зона, приобретает все большую и большую популярность среди российских...

Правила покупки недвижимости в Тайланде
Правила покупки недвижимости в ...

Еще совсем недавно покупка собственного жилья была для большинства россиян чем-то из...

Как снять виллу в Тайланде
Как снять виллу в ...

Отправляясь на отдых, многие российские туристы уже не горят желанием покупать путевки...

Варианты выгодного вложения денег в недвижимость
Варианты выгодного вложения денег ...

В последнее время многие инвесторы стали рассматривать Таиланд, как выгодную площадку для...

Снять квартиру в Паттайе
Снять квартиру в Паттайе

Таиланд, как место отдыха, привлекает туристов из многих стран мира. Россия тоже...

Реально ли купить дома в Таиланде
Реально ли купить дома ...

Таиланд в последние годы стал настоящей туристической меккой. Сюда приезжают люди со...

Инвестиции в капитальном строительстве
Инвестиции в капитальном строительстве

Во все времена инвестиции в капитальном строительстве считались одними из самых выгодных...

«ТайИнвест» на рынке недвижимости
«ТайИнвест» на рынке недвижимости

Движение дауншифтинга постепенно набирает популяризацию и в России. Кто-то просто срывается с...

Как выгодно вложить в ...

Если вы задавали себе этот вопрос, значит, вы уже обдумывали эту возможность,...

Обзор лучших пляжей Пхукета ...

Обзор лучших пляжей Пхукета и Паттайи Если вы оказались на этом сайте,...

Какие виды недвижимости бывают ...

Тайский рынок недвижимости довольно сильно отличается от российского, но в то же...

Дополнительный заработок на недвижимости ...

Добрый день, уважаемый читатель! Хочу поделиться с вами тем, как я пришел...

Недвижимость Таиланда – ЖК ...

Если Вы мечтаете купить квартиру в Тайланде, то данная статья будет очень...

Реально ли зарабатывать на ...

Пожалуй, самой привлекательной сферой тайской экономики для инвестирования можно назвать недвижимость. Доказательств...

В Каком Районе Таиланда ...

Таиланд является одним из самых популярных мест в мире для переезда за...

Как не переплатить при ...

Многие россияне задумываются о переезде в Таиланд. Эта яркая и недорогая для...

Что такое кондоминиум?

Рассматривая различные варианты жилья, предлагаемые в аренду или на продажу в Таиланде,...

Напишите ваши комментарии

NAME *
EMAIL *