Личный опыт: как не обжечься на покупке недвижимости в Таиланде. Часть 1

17 мая 2018

Меня зовут Роман Гусев, я сам был обычным туристом, который влюбился в Таиланд, захотел приобрести там недвижимость, а потом и заработать на ней. Сегодня, пройдя через все сложности, и не единожды «наступив на грабли», я стал не только успешным инвестором, но и основателем и владельцем компании « ТайИнвест» taiinvest.com, которая помогает русскоговорящим покупателям обойти все острые углы тайского рынка недвижимости и сделать выгодные ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ТАИЛАНДА. В этом материале вас ждут реальные примеры из моей жизни, откровенный рассказ о проблемах и опасностях, которые поджидают покупателей, советы: как КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ, КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ, КАКИЕ РИСКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ, как получать ПАССИВНЫЙ ДОХОД, ВАРИАНТЫ, как ИНВЕСТИРОВАТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВО НЕДВИЖИМОСТИ, какие РИСКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ, как решить или вовсе избежать проблем при ВКЛАДАХ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ в иностранную недвижимость.

Статьи из цикла «Личный опыт» – всегда одни из самых популярных. После выхода первой статьи на сайте «Моя история успеха или почему я выбрал Тайланд», где я рассказал о знакомстве с тайским рынком недвижимости, его инвестиционных возможностях и реальных доходах инвесторов, я получил очень много положительных отзывов и слов благодарности в свой адрес за такую подробную и правдивую информацию. Очень часто после этого материала ко мне стали обращаться люди с вопросами, просят консультацию: как КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ У МОРЯ или КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ наиболее выгодным и безопасным способом.

Я понял, что эта тема востребована и мой опыт очень помогает людям и потому я решил написать еще несколько статей, в которых поделюсь с вами всеми теми ситуациями, которые мне удалось обойти и которые по воле Божьей мне пришлось все же пережить и пройти через них заплатив за этот бесценный опыт и знания. С вами же я поделюсь всем этим бесплатно!

Многие из тех, кто прочел мою первую статью на Приан.ру, просили подробнее рассказать о проблемах, с которыми можно столкнуться при покупке НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ или если ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

Моя философия заключается в том, чтобы дать человеку как можно больше информации для обдуманного и взвешенного выбора, а не на рассказывать сказок, как всё хорошо и красиво.

Давайте сразу перейдем к обсуждению: Какие опасности поджидают иностранного инвестора при выборе и покупке недвижимости в Таиланде? Или не поджидают?
В первую очередь, советую быть очень осторожными с вторичной недвижимостью. Именно в этом сегменте рынка есть безграничные возможности для мошенничества. Да-да, начиная от продажи «нехорошей» квартиры, которая заложена в банке или имеет другие обременения, и заканчивая банальным обманом по поводу характеристик недвижимости и прилегающей инфраструктуры.

Например, рядом с жилым комплексом есть большой бассейн, сад для прогулок, мини-аквапарк, одним словом, красота. И при продаже вас уверяют, что вы сможете совершенно бесплатно пользоваться всем этим, как собственник квартиры в комплексе. А после заключения сделки оказывается, что вся инфраструктура принадлежит не вашему комплексу, а соседнему. Соответственно, воспользоваться всеми благами вам нельзя или можно, но только за отдельную плату.

Это только «вторички» касается?

По большому счёту, да. «Первичка», как правило, покупается и продаётся от застройщика. Благодаря этому вы напрямую знакомитесь с проектом, всю информацию получаете из первоисточника, смотрите документы. Потом отправляетесь на объект, где можете воочию все оценить, сравнить с описанием в документах. Поэтому тут вариант такого обмана просто исключён. Да и новое жильё всегда с более развитой инфраструктурой, там будет и тайская и иностранная квота, поэтому проблем с приобретением не возникнет.

Если все-таки понравился вторичный объект, вот запал в душу… Тут тогда нужно постараться себя максимально обезопасить. Самостоятельно заключать сделку я 100% никому не советую. Если, конечно, вы сами не специалист рынка. Надо или в риэлтерскую компанию за помощью обратиться, или к таким индивидуальным специалистам, как я. Эксперты знают всю «ходовую» недвижимость на рынке, расценки на нее и поэтому смогут сразу распознать сомнительное предложение, они ещё дополнительно изучат конкретно ваш объект, досконально проверят документацию. В итоге вы получите только достоверную информацию.

То есть покупка нового жилья безопасна?

Скажем так: более безопасна, чем вторичное жилье за исключением перепродажи контрактов, ранее заключенных напрямую с застройщиком, но по каким то причинам выставленные на продажу.

Везде есть свои скользкие моменты. Например, если говорить о новостройках, то недобросовестные риэлторы могут затянуть неопытного инвестора в какой-нибудь долгострой или проект, где не всё в порядке с документами. Где застройщик не останавливает продажи квартир на время, пока документы приведут в порядок, но стройку не ведёт, а создаёт только видимость. Естественно, это делается, чтобы не потерять клиентов и максимально распродать контракты, а там ка получится.

Да… К сожалению и в Таиланде тоже такое случается.

Бывает, что застройщик уже знает, что он прервет возведение недвижимости на год, а то и на два года, но агентства продолжают приводить клиентов, тактично умалчивая, что проект проблемный и его строительство затянется. Застройщику выгодно распродать максимум квартир на раннем этапе, поэтому он не против такого обмана, ведь в итоге комплекс будет построен и покупатели квартиры получат, но только значительно по позже срока, указанного в контрактах. В документах даты завершения проекта будут проставлены реальные, так что нарушения закона нет. Но наш человек зачастую полагается на риэлтора, верит его словам и перед подписанием договора может просто внимательно его не прочитать и не проверить даты ввода жилья в эксплуатацию. А в итоге вложенные деньги вместо года-двух, будут крутиться у застройщика три, четыре и даже пять лет.

Небольшой пример из личного опыта:

Пять лет назад, когда я только начинал инвестировать в Таиланде, я заинтересовался покупкой нескольких квартир в жилом комплексе Олимпус. Хорошая такая интересная застройка, должна была строиться в центре Паттайи. В течение двух дней я общался с руководством застройщика вместе с представителем риэлторской компании Blissdom, который мне этот проект и порекомендовал. Два дня мы согласовывали графики платежей, цены на каждую квартиру, скидки. Всё досконально обговорили. Я внёс депозиты и уехал в Россию, так как отпуск подошёл к концу.

Спустя две недели мне присылают контракты на рассмотрение и подпись. И я с большим удивлением обнаруживаю, что дата окончания строительства вместо августа 2017-го, что проговаривалось на встрече, превратилась в конец 2018-го.

Сейчас по факту на апрель 2018 года этот комплекс находится на начальном этапе строительства. И уже точно известно, что он не будет достроен даже к концу 2018 года. Если бы я в 2013-м вложился в этот проект, то согласно договору должен бы был за полтора года выплатить 80% стоимости недвижимости. И все эти деньги зависли бы у меня минимум на пять лет. И всё из-за того, что риэлторская компания, зная, что застройщик не совсем добросовестен, всё равно мне предложила этот проект ради своей финансовой выгоды.

Естественно, сначала я обратился за помощью и разъяснениями в риэлторскую компанию, предъявил им сохранённый с переговоров листок, где рукой директора был написан срок сдачи.

Бумага с переговоров с пометкой от представителя застройщика о сроке завершения строительства – середина 2017 года. В договоре же прописан декабрь 2018 года.

А вместо реальной помощи, компания просто начала вести длительную переписку с застройщиком, в процессе которой я понял, что мои интересы никто не отстаивает, и всё делается для того, чтобы склонить меня к подписанию абсолютно невыгодных условий контракта.

После этого я сделал вывод, что крупные риэлторские компании нацелены просто заработать побольше денег. На реальную помощь не стоит и рассчитывать. Естественно, контракты я подписывать не стал. Решил, что пусть лучше я потеряю внесённый задаток, но не буду сотрудничать с недобросовестными застройщиками. С риэлторской компанией я также распрощался. Она, кстати, до сих пор продолжает работать. Некоторые люди оттуда уже ушли, но трудятся в этой же сфере, просто в других фирмах и продолжают заниматься тем же самым.

А задаток вам так и не вернули, хоть вы и отказались от сделки по вполне уважительной причине?
Да, задаток с меня удержали по причине того, что по договорённости я уже должен был производить первый контрактный платёж. А то, что сроки сдачи объекта без уведомления перенесли на 1,5 года, уже никого не интересовало.

Судиться я не стал, хоть там и был задаток за несколько квартир. Подумал про предстоящую нервотрёпку, адвоката, за услуги которого тоже надо платить и решил, что проще просто всё оставить. Это был опыт, который меня кое-чему научил. Так что будем считать, что этими деньгами я заплатил за эти знания.

И в данном случае проект всё-таки строится, а не дай Бог у какого-то застройщика проблемы с документацией не удастся уладить и разрешение на строительство не будет получено. Тогда деньги инвесторам надо будет возвращать через суд.

Зачем так рисковать? Лучше сразу обратиться в нормальному риэлтору или риэлторскую компанию, зарекомендовавшую себя. И деньги и нервы сэкономите.

Как же отличить хорошего риэлтора от недобросовестного, выбрать компанию? В чём разница?
Разница колоссальная. Просто для покупателя, который находится в отпуске под впечатлением от красивой, солнечной и доброжелательной страны улыбок, совершенно невидимая. Человек пребывает в эйфории, чем пользуются недобросовестные компании и риэлторы. Они работаю как психологи. У них есть определенный алгоритм, текст, который надо проговорить своим клиентам.

У меня, например, таких текстов нет, я по шаблону не работаю. Мне задают вопрос, я отвечаю исходя из конкретной ситуации, говорю правду. Как вы уже поняли, я это всё прошел. Сам лично побывал в «шкуре» покупателя, наступал на эти же грабли, от которых сейчас стараюсь защитить своих клиентов.

Чтобы вы понимали, что я не наговариваю на местные риэлторские компании и восхваляю себя, а показываю реальное положение вещей, объясню, как это всё работает. Крупная риэлторская компания, которая работает в Таиланде, несёт большую финансовую нагрузку. Необходимо тратить миллионы бат на проведение рекламных компаний, содержать офис, автомобили, сотрудников, не говоря уже о налогах и других затратах на официальное содержание фирмы.

Некоторые компании даже специально арендуют большие помещения, чтобы проводить так называемые выставки недвижимости для туристов. Как вы понимаете, это вс стоит совсем не дешево. И необходимое количество денег на поддержание всего этого можно получить только за счёт большого количества сделок. Поэтому главная задача местных риэлторов любыми способами довести клиента до подписания договора и внесения залога за объект покупки. Как говорил один оочень любимый мною артист, в очень любимом нами всеми кинофильме: «Куй железо пока горячо!». И они куют! Больше никаких других функций они не несут.

Есть отдельная каста индивидуальных риэлторов, которые знакомятся с потенциальными клиентами в баре, аквапарке, на пляже и так далее, дают свою визитку и предлагают подобрать недвижимость. Как правило, этот риэлтор одиночка не может на каких-то очень выгодных условиях продавать недвижимость от застройщика. Так как застройщик делегирует подобные возможности только компании, с которой заключает договор. Там прописаны все условия, порядок действий. В моём случае я даже получаю от некоторых застройщиков сертификаты, что я являюсь единственным официальным представителем в России.

А если у человека нет никаких полномочий, он ни скидки нормальной для вас добиться не сможет, ни выгодных условий рассрочки, просто покажет объект.

Если рассматриваем риэлтора от крупной компании, то этот человек подневольный. Он зависит от начальства, сидит на окладе и проценте с выручки. Конечно, он выслушает ваши пожелания, но сильно задумываться о вашем благополучии не будет, так как ему нужно продать жильё в том проекте, который выгоден компании. И сделать определённое количество продаж в неделю, в месяц, чтобы заработать определённое количество денег. Иначе его просто уволят, понизят в должности или примут какие-то другие меры воздействия. Совершенно понятно, что при таких задачах его больше будут волновать не ваши, а свои проблемы: как не потерять хорошую работу и получить премию.

Но покупатель ведь сам выбирает, он может сказать, что это ему не нравится и он хочет что-то другое.
А чтобы такого не случилось, риэлторы пользуются самыми разными ухищрениями. Самое распространённое – это приукрасить выгоду от покупки. Например, однажды мы оформляли сделку с одним из моих клиентов, то есть были в офисе застройщика, где я стал свидетелем разговора менеджеров крупной компании и их клиента. На вопрос, за сколько можно будет сдавать апартаменты в данном комплексе, риэлтор не задумываясь ответил, что минимум за 35 000 бат в месяц. На самом деле в этом районе даже в самый горячий сезон стоимость аренды не превышает 20 000 бат. И ещё нужно помнить, что часть этого дохода надо будет отдать компании, чтобы следили за квартирой, оплачивали счета, заселяли и выселяли арендаторов. За это минимум будете отдавать 10%. Кроме того, вам необходимо где-то рекламировать свое жилье, продвигать его на разных ресурсах. Даже если самостоятельно искать арендаторов с помощью всем известных специализированных порталов, придется тратить на это деньги. И это самая важная и крупная статья расходов. То есть из арендной платы 10-15% вы железно на это всё потратите.

Впоследствии я с этим риэлтором пересёкся уже в другом месте. А так как разговор мне тот очень запал в память, я не удержался и спросил этого риэлтора, зачем же так вводить в заблуждение человека? Ведь цифры нереальные. На что мне ответили, что хочется сохранить работу и премию получать. За работу риэлторы очень держаться, потому что в Таиланде не найти аналогичного варианта с такой относительно высокой зарплатой и сравнительно небольшими трудозатратами.

Ещё был случай, представительница застройщика как-то спросила, почему у меня в этом месяце продажи ниже, чем у всех остальных? На что я ответил, что не умею и не хочу приукрашивать. И у неё сразу же все вопросы отпали.

Потом риэлторы любят рассказать об огромном росте цен на жилье. Например, что сегодня на начальном этапе строительства квартира стоит 2 млн. бат, а после сдачи будет уже 4 млн. бат. Да, не спорю, есть такие проекты, но их очень мало и их разбирают ооочень быстро, поэтому тут надо провести маркетинг и понять так это на самом деле или очередная уловка менеджера по продажам!? Рассказывают о мифических гарантиях банка, чтобы убедить, что застройщик очень надёжный, врут или умалчивают информацию о реальных сроках строительства, как было в моём случае. Могут втянуть человека в кредит. Объясню, почему использую именно слово втянуть. Вот человек говорит, что все ему нравится, но денег не хватает. А ему советуют, чтобы оформил кредит, а потом будет сдавать квартиру по 30 000-35 000 бат, года за три с банком расплатится, а потом и зарабатывать начнёт. Человек соглашается, но потом, в реальности, его доходы от аренды оказываются не столь высоки, и расплатиться уже не так легко, как казалось. А если, не дай Бог какая-то сложная финансовая ситуация сложится, то есть опасность и вовсе лишится квартиры за неуплату кредитных взносов. То есть, есть реальная опасность потерять деньги и остаться без квартиры.

Иногда в уговорах, ситуация может доходить до смешного. Лично знаю случай, когда риэлтор, видя, что покупатели колеблются, начала давить на жалость, рассказывая, что если она не закроет сделку, её уволят. А ей с ребёнком надо на что-то жить. И чуть ли не слезы лила, что бы клиент совершил сделку.

И самое удивительное во всём этом, что наш человек часто буквально хочет быть обманут. Риэлторы просто говорят то, что от них хотят услышать. Бывает, я рассказываю человеку все о комплексе, говорю реальную доходность, которую ему на бумаге просчитываю, чтобы все было наглядно понятно. А мне говорят, знаете, мы лучше пойдём в такое-то агентство, там нам обещают доходность выше. Причем не по договору, а просто на словах. И это при том, что мы говорим об одном и том же проекте, понимаете? Для меня это до сих пор загадка.

А потом обращаются ко мне и просят помочь разобраться с кредитом или продать недвижимость, которая оказалась не так инвестиционно привлекательна.

И вы можете реально помочь?

Я прикладываю максимум усилий, что бы помочь, но об этом я расскажу Вам в следующей статье, так как боюсь, что утомил вас, мои дорогие читатели, таким длительным рассказом

Свои отзывы о статье и интересующие вас вопросы присылайте нам по почте или пишите в вотсап, все контакты указаны ниже, а также всегда готов Вам помочь с приобретением интересующей Вас недвижимости в Паттайе, недвижимости на Пхукете да и во всем Таиланде.